“Il comune di Roma è obbligato a intervenire”: parla l’avvocato che ha denunciato gli affitti gonfiati nei Piani di zona

A Spinaceto gli sfratti in programma per la fine del mese sono ormai alle porte. Alcune delle famiglie che vivono a via Angelo Sante Bastiani, periferia sudovest di Roma hanno ricevuto un ordine di sfratto per il 29 maggio.

TPI ha già denunciato la situazione degli inquilini, truffati e ora messi alle porte, ma nulla si è ancora mosso dal comune, che potrebbe fermare gli sfratti revocando la concessione stipulata con il consorzio Vesta, ora in liquidazione coatta amministrativa.

Per il comune, tuttavia, non si tratta di una libera scelta. “Il comune è obbligato alla revoca della convenzione di Spinaceto”, ha spiegato a TPI Vincenzo Perticaro, l’avvocato che anni fa ha denunciato insieme ad Angelo Fascetti, del sindacato Asia Usb, lo scandalo degli affitti gonfiati.

“In questo caso è obbligato anche a tutelare gli inquilini da possibili sfratti, intervenendo con delle opposizioni nei giudizi civili visto che è confermata l’illegittimità dei canoni di locazione”, aggiunge Perticaro.

Riguardo questo ultimo punto TPI ha contattato il dirigente capo dell’Avvocatura capitolina, l’avvocato Andrea Magnanelli, che chiarisce: “L’Avvocatura può costituirsi solo se il comune è una delle parti in causa. Se si tratta di un giudizio tra privati [in questo caso il consorzio Vesta e gli inquilini, ndr] non abbiamo titolo per intervenire. Potremmo farlo solo se il comune revocasse la convenzione con il costruttore e quindi tornasse titolare del diritto di superficie sul terreno”.

“Vorrei specificare comunque”, aggiunge Magnanelli, “che se l’immobile è in affitto permanente non vuol dire che ne deve essere titolare sempre la stessa persona. Il proprietario può infatti decidere di non rinnovare il contratto alla scadenza”.

Torna quindi a porsi la questione della revoca della convenzione da parte del comune di Roma. Il procedimento, secondo quanto annunciato dall’assessore all’Urbanistica Luca Montuori, è iniziato, ma la delibera non è ancora stata approvata.

Di seguito l’intervista all’avvocato Perticaro.

Avvocato, com’è nata la denuncia penale sugli “affitti gonfiati” che ha prodotto insieme ad Angelo Fascetti di Asia Usb?

Tra il 2010 e il 2012 ho iniziato a fare una serie di ricerche sui Piani di zona, visto il crescente problema abitativo. Cercavo di capire come mai il meccanismo previsto dalle norme italiane per calmierare l’emergenza abitativa non funzionasse.

Ho individuato, dopo un’accurata ricerca presso gli uffici insieme ad Angelo Fascetti di Asia Usb, una serie di gravi anomalie del sistema che veniva finanziato con danaro pubblico, sistema che toccava diversi immobili limitrofi al centro di Roma, intorno al raccordo.

Al nostro vaglio è finito in particolare il piano di zona di Spinaceto, costruito dal consorzio Vesta. Anche qui dopo aver chiesto agli uffici pubblici una serie di documenti, che solo in parte siamo riusciti ad ottenere, ho capito che si stava perpetrando una truffa a danno degli inquilini.

La prima denuncia è stata presentata dal sottoscritto e firmata da Angelo Fascetti di Asia Usb. A marzo 2012 è stata depositata questa denuncia ed a settembre del 2012 la Procura di Roma ha fatto il primo maxi sequestro, sequestrando oltre 300 alloggi, con affido in custodia agli inquilini che già detenevano quegli appartamenti.

Quali anomalie avete riscontrato insieme ad Angelo Fascetti?

Le anomalie, che poi sono state confermate in tutta una serie di passaggi, riguardavano in particolare la mancata applicazione della legge sull’edilizia agevolata con irregolarità dei canoni di locazione applicati agli inquilini.

Solo per precisare, tale legge prevede un finanziamento pubblico regionale a fondo perduto in favore dei concessionari/costruttori ma con beneficio al fruitore finale: l’inquilino.

Il comune concede un territorio dove costruire sottoscrivendo degli impegni in una convenzione in cui sono stabilite le regole a cui deve attenersi il costruttore. Che sono state palesemente violate.

Inoltre, la legge prevede che dal prezzo massimo di cessione utilizzato per calcolare il canone di locazione deve essere decurtata la parte di finanziamento pubblico, altrimenti si tratterebbe di aiuto di stato al costruttore concessionario.

Tale principio che era già formulato nel disciplinare allegato alle convenzioni, che però non veniva applicato dai quei costruttori romani, è stato ora sancito anche in oltre 45 sentenze del Tar del Lazio poi confermate dal Consiglio di Stato che hanno confermato le ragioni degli inquilini.

Come viene calcolato in questi casi il prezzo di locazione?

La legge regionale stabilisce i parametri per elaborare il prezzo massimo di cessione, che poi vengono certificati dal Comune con i prezzi massimi di cessioni. Tali prezzi devono essere rispettati sia in caso di vendita che si di affitto.

Il comune ha il compito di verificare che questo prezzo sia corretto e la Regione ha la vigilanza su tutto l’iter.

Il prezzo massimo di cessione per metro quadrato, moltiplicato per i metri quadrati dell’alloggio, compone il prezzo massimo di cessione.

Da questa cifra moltiplicata per il 4,3 per cento si ottiene il canone di locazione annuo. Dividendo per 12 si ha il canone mensile.

In che modo veniva alterato il prezzo?

Le faccio un esempio: se il costo a metro quadrato è mille euro ed i metri quadrati sono cento, il prezzo massimo di cessione è 1000×100= 100mila. Ma tale cifra è composta anche di quella parte finanziata dal pubblico a fondo perduto che può oscillare dal 20 per cento anche fino all’80 per cento.

Tale cifra è finanziata in vantaggio degli inquilini. Alla fine quando si doveva calcolare il canone di locazione, i prezzi venivano applicati senza decurtare il finanziamento pubblico arrivando quasi al valore di mercato.

Se sui 100mila io non decurto il finanziamento pubblico, ipotizziamo del 30 per cento, il calcolo si farà così: il 4,3 per cento di 100 mila è 4.300 euro. Diviso dodici mensilità è circa 358 euro di canone mensile.

Se invece applico la legge e decurto il finanziamento pubblico del 30 per cento il prezzo massimo di cessione è 70mila ed il 4.3 per cento è 3mila euro, come canone annuo. Diviso dodici mensilità è circa 250 euro di canone di locazione mensile.

Per le famiglie in affitto c’era un danno incalcolabile. Tale meccanismo alterava anche le vendite perché i valori delle case venivano aumentati in violazione di legge.

I costruttori concessionari beneficiavano quindi due volte dell’aiuto dello Stato, prima al finanziamento e poi quando lo facevano pagare agli inquilini senza rispettare la legge.

Da un lato ricevevano i contributi statali (finanziamento a fondo perduto dalla Regione, terreno su cui costruire in diritto di superficie dal comune, agevolazioni bancario).

Dall’altro, locavano a prezzo vicini di mercato alterando il fine dell’edilizia agevolata.

In più aggiungevano al canone anche l’Iva, che in alcuni casi non era dovuta e il tutto portava l’inquilino iniziava a pagare affitti oltre gli 800 euro al mese.

Questa situazione vale solo per Spinaceto?

No, l’abbiamo rilevato in diversi Piani di zona, con irregolarità che abbiamo denunciato in 28 filoni di inchiesta che sono pendenti presso la Procura della Repubblica di Roma. In alcuni di questi si sono già chiuse le indagini.

Se il comune monetizzasse le violazioni poste in essere dai costruttori, potrebbe incassare miliardi di euro.

Di chi sono le responsabilità?

Le responsabilità sono della Pubblica Amministrazione, che non ha mai vigilato né fatto alcun controllo lo dicono gli atti della Procura. Non ha mai accertato le responsabilità né applicato le sanzioni nei confronti dei costruttori.

Parlo dei dirigenti e funzionari del comune di Roma, ma non solo. Era la Regione a erogare i finanziamenti e avrebbe quindi dovuto accertare che l’iter si svolgesse in modo regolare così come organo massimo di controllo sull’edilizia agevolata.

È tutto un meccanismo che non ha funzionato: a danno dell’inquilino è così di fatto fomentando l’emergenza abitativa. Se quelle case di edilizia agevolata fossero state utilizzate per l’esigenza per cui erano previste, oggi non avremmo questo il problema abitativo a Roma.

Invece quelle case sono state costruite vendute a valore di mercato, con tutte violazioni che poi sono state riscontrate nella sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (la numero 18135 del 2015), chi ha venduto queste case a prezzo di mercato ha dovuto restituire indietro i soldi.

Tutto con un’evidente responsabilità anche di quei notai, che facendo i rogiti avrebbero dovuto la correttezza della normativa ed in particolare l’esistenza dei prezzi massimi di cessione.

Lei ha detto che il comune potrebbe incassare miliardi di euro se accertasse le violazioni dei costruttori. Perché non lo fa?

Questo non lo so. Negli ultimi anni sono emerse dalle indagini della procura delle responsabilità da parte dei dirigenti del comune che omettevano di vigilare non vigilando sulle violazioni ma non invasando neanche gli oneri superficiari o le opere di urbanizzazione.

In diverse chiusure di indagini, la Procura conferma l’omessa vigilanza dei dirigenti contestando loro il reato di omissioni di atti di ufficio di cui all’articolo 328 cp.

Questo meccanismo è stato denunciato dal sottoscritto e portato avanti insieme ad Asia Usb e agli inquilini che hanno resistito al meccanismo malsano creato ed alle collisioni che si erano create per impedire il ripristino della legalità.

Andiamo adesso al caso specifico di Spinaceto, dove sono in programma degli sfratti.

Sì, sono in programma degli sfratti che io ho contestato all’amministrazione. Per Spinaceto abbiamo un procedimento penale sul quale si sono chiuse le indagini. Nel capo d’imputazione si contesta il reato di truffa, truffa aggravata e omissione d’atti d’ufficio da parte dei dirigenti del comune.

In uno dei passaggi della chiusura delle indagini la procura scrive che mancano i piani finanziari. Cioè le società, che erano obbligate per legge, non hanno depositato i piani finanziari, vale a dire quel documento che era necessario al comune di quantificare il prezzo massimo di cessione.

Allora non si capisce come hanno fatto a sfrattare gli inquilini se i prezzi massimi di cessione sono irregolari ancora oggi, questo dopo che il comune li ha rifatti nel 2013 e nel 2014 attraverso delle istanze di autotutela.

C’è il modo di evitare questi sfratti imminenti?

Il modo c’è. Il comune, alla luce della recente sentenza del Tar del Lazio su Castelverde, è obbligato alla revoca della convenzione di Spinaceto. E in questo caso è obbligato a tutelare gli inquilini da possibili sfratti, intervento con delle opposizioni nei giudizi civili visto che è confermata l’illegittimità dei canoni di locazione.

Attraverso l’avvocatura del comune, come ha già fatto in altri casi, dovrebbe intervenire ad opporsi a quegli sfratti.

Si riuscirà a trovare una soluzione sulla questione dei Piani di zona secondo lei?

Io ho da anni la soluzione, ma molti fanno finta di non capire e di non vedere. Mi auguro che adesso, con il cambio del capo dipartimento dell’Urbanistica al comune di Roma, dove è arrivata la dottoressa Cinzia Esposito, le cose possano cambiare.

La dottoressa è una persona molto preparata e molto attenta a queste cose. Speriamo ci sia un cambio di rotta.

Quello che non capisco è la posizione dell’assessore Montuori che parla di una normativa che non è chiara e che va cambiata. La normativa è chiara e va solo applicata. Evidentemente ad oggi abbiamo letto normative diverse.