Rinegoziare il mutuo, ecco quando conviene

I mutui a tasso variabile continuano a salire. Con il nuovo rialzo dei tassi di interesse di 50 punti base annunciato dalla Banca Centrale Europea (BCE), le rate dei mutui diventano sempre più pesanti e purtroppo questo trend è destinato a durare ancora un po’. Che fare quindi?

La buona notizia è che esistono diverse soluzioni per contenere e rimodulare gli aumenti incontrollati dei tassi variabili dei mutui, e una, probabilmente poco nota, che potrebbe, in determinati casi, rivelarsi invece una carta vincente.

Partiamo dalla prima soluzione. Il governo italiano ha previsto con la Legge di Bilancio 2023, la Rinegoziazione del mutuo con garanzia di Stato che permette fino al 31 dicembre 2023 di rimodulare le condizioni del contratto di mutuo iniziale con la stessa banca che lo ha erogato, a condizioni migliorative. Tra le condizioni “rinegoziabili” con la garanzia di Stato c’è il tasso di interesse, che consente il passaggio da un tasso variabile a un tasso fisso (soluzione ad oggi considerata la meno rischiosa).

Per richiedere la Rinegoziazione del Mutuo con Garanzia di Stato sono, però, necessari determinati requisiti, tra cui:

• possedere un ISEE che non deve superare i 35mila euro;
• un importo del mutuo originario inferiore ai 200mila euro;
• la finalità del mutuo, che deve essere esclusivamente per acquisto o ristrutturazione dell’immobile a solo uso abitativo;
• essere in perfetta regola con i pagamenti di tutte le rate del mutuo.

Una seconda opzione, riguarda la Surroga del mutuo che è la possibilità di spostare il proprio mutuo da un istituto di credito ad un altro, rinegoziando contestualmente anche il tasso d’interesse.

Anche in questo caso, potrebbero esserci dei limiti per nulla trascurabili, tra cui il tasso di interesse che potrebbe anche non essere migliorativo. Ad esempio:

• la nuova banca potrebbe proporre delle condizioni accessorie, tipo l’apertura di un nuovo conto corrente, o dei costi relativi alla polizza, o ancora dei costi di incasso rata non sempre migliorative rispetto al precedente contratto;
• oppure, alcuni istituti potrebbero essere poco disponibili verso i “surrogatori seriali”, ossia verso coloro che hanno già effettuato una surroga in passato;
• o addirittura negare del tutto l’operazione a chi fosse in ritardo con i pagamenti anche di una sola rata.

Una terza soluzione, la più “radicale” è rappresentata dalla Sostituzione vera e propria del mutuo, che comporta l’estinzione totale del vecchio mutuo e la stipula di un nuovo contratto con un altro istituto di credito. Si tratta della procedura più onerosa, essendo in tutto e per tutto una nuova pratica di mutuo, che comporta:

• nuove spese notarili (per l’atto di erogazione del mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca);
• nuove spese di istruttoria e di perizia;
• nuove spese di incasso rata;
• un nuovo premio assicurativo
• e, in determinati casi, anche una penale di estinzione del vecchio mutuo.

Esiste, invece, una soluzione alternativa che potrebbe risultare la carta vincente in termini di costi e vantaggi. Si tratta del prestito in Convenzione INPS o NoiPA, che, nei casi in cui l’importo residuo del mutuo non superi una certa soglia, rappresenta una valida alternativa rispetto alle soluzioni precedenti.

A differenza di un mutuo, infatti, la formula tecnica della Cessione del Quinto su cui si basa questo prestito:

• non prevede spese notarili;
• non necessita di garanti o ipoteche;
• è sempre coperta da assicurazione;
• consente di ottenere fino a 75.000€ in 120 rate mensili sempre sostenibili e calibrate allo stipendio o pensione percepiti;
• può essere richiesto anche da chi ha avuto in passato ritardi di pagamento.

E anche i pensionati, con un’età avanzata, possono in questo modo ottenere liquidità con più facilità rispetto ad un mutuo. Molte banche, infatti, hanno un limite per cui alla scadenza del mutuo, il richiedente non deve raggiungere i 75 anni, mentre per la Cessione del quinto questo limite si estende, in alcuni casi, anche fino agli 86 anni.

Infine, un prestito in Convenzione, INPS o NoiPA, è frutto di accordi diretti con gli enti di riferimento e per questo garantisce le migliori condizioni economiche possibili a un tasso sempre fisso e tutelato.

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