Quello della casa oggi in Italia è un problema sempre più grave. Grave e sottovalutato. Negli ultimi anni trovare casa in affitto per studenti, lavoratori e anche famiglie sta diventando incredibilmente complicato. La domanda cresce, l’offerta fatica a tenere il passo. I prezzi sono sempre più alti e spesso non sono giustificati dallo stato degli immobili.
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Ma quali sono i motivi di questa difficoltà crescente? Uno è certamente il fatto che sempre più proprietari di case preferiscono affittare il proprio immobile a uso turistico, specialmente nelle città d’arte o nelle località di mare e montagna. Affittare a un turista permette di alzare i prezzi e di evadere più “facilmente” le tasse.
Ma questo fenomeno ha anche un altro risvolto, che sta trasformando completamente il volto dei centri abitati: le città, e in particolare i centri storici, si stanno svuotando di residenti, per lasciare il posto appunto ai turisti.
Quanto costa affittare una casa per uno studente o un lavoratore fuori sede?
Secondo l’Ufficio Studi di Immobiliare.it, nelle 14 città più popolate da fuori sede, i prezzi risultano in aumento per il terzo anno consecutivo. Per una camera singola, in Italia, si spendono mediamente 416 euro al mese, cifra che equivale al 4 per cento in più rispetto allo scorso anno e al 9 per cento in più in confronto a tre anni fa.
Milano è la città con i canoni di affitto più alti: 528 euro mensili per una stanza singola e 388 euro per un posto letto in doppia. Nelle zone più alla moda i prezzi per una singola possono anche superare i 600 euro.
A Roma servono mediamente 439 euro per una singola. La terza in classifica è Firenze ed è la città che quest’anno ha visto più delle altre aumentare i prezzi (401 euro una singola, 284 euro un posto in doppia). La quarta è Bologna, seguita da Torino, Siena, Venezia, Napoli, Pisa, Pavia, Palermo e Catania.
Com’è la situazione nel mercato dei bed & breakfast in Italia?
In Italia ci sono 25mila B&B, secondo il Rapporto B&B Italia 2016, e più del 72 per cento di questi si trovano tra centro e nord della penisola. Il numero è in crescita rispetto agli anni precedenti del 12 per cento per quanto riguarda le regioni settentrionali.
Secondo quanto dichiara Tecnocasa, agenzia immobiliare tra le più importanti in Italia, in alcune grandi città si comprano sempre più spesso immobili allo specifico scopo di trasformarli in bed & breakfast e affittarli ai turisti.
Realtà come Firenze e Roma avevano già anticipato questa tendenza, ma adesso il fenomeno si è allargato anche ad altre città come Napoli, Verona e Palermo.
A Napoli in soli tre anni la domanda di acquisto di immobili con finalità B&B è cresciuta dal 28 al 41 per cento, di pari passo con l’aumento dell’afflusso di turisti in città. A Palermo si sta verificando un trend simile, in particolare da quando la città è stata nominata capitale italiana della cultura 2018.
In Campania, oltre a Napoli, il fenomeno degli investitori che ricercano immobili da adibire a strutture ricettive extra alberghiere è presente in località estremamente turistiche come Sorrento, Castellabate, Amalfi o Positano. Altre località in Italia sono Gallipoli, in Puglia, Pula in Sardegna, o Gaeta nel Lazio.
Facendo una velocissima ricerca su Google ci si renderà immediatamente conto di quanti risultati vengano fuori su come ricavare il più possibile dal proprio immobile attraverso gli affitti di breve periodo. Oggi, il canone medio mensile di un immobile di 70 metri quadri a Roma è di 1.225 euro, contro i 1.166 di Milano, 921 di Firenze, 816 di Venezia, 752 di Bologna, 612 di Torino.
“L’offerta per gli studenti sta diminuendo, mentre la richiesta rimane alta e così i prezzi vanno alle stelle”, spiega Andrea Torti, di Link- coordinamento universitario, che racconta a TPI un’altra sfaccettatura particolare del fenomeno: sono gli stessi studenti che stanno iniziando ad affittare una stanza della casa a turisti per guadagnare qualcosa, di fatto togliendo il posto a un altro studente come loro.
Perché tanti piccoli proprietari preferiscono affittare i propri alloggi come B&B o Airbnb?
Le chiavi di lettura del fenomeno sono diverse. Soggiorni più brevi, pochi vincoli anche di legge, guadagni maggiori e molti comportamenti omissivi nei confronti del fisco. “È chiaro che se un proprietario con locazioni brevi, solo nei fine settimana, ha redditi maggiori di una locazione abitativa normale, e sommando inquilini che rimangono solo qualche giorno ha possibilità di non dichiarare i redditi al fisco, sceglie questa tipologia”, spiega a TPI Antonio Falotico, segretario nazionale Sicet-Cisl.
Quello degli affitti destinati al mercato turistico è un fenomeno in forte crescita, in particolare nelle grandi città, in quelle con patrimoni storico-artistici e dove vi sono opportunità di lavoro. Hanno sicuramente favorito questa tipologia abitativa l’utilizzo della rete e i tantissimi portali che gestiscono l’affitto on-line, rendendo le procedure semplici ed immediate. “In molte città stanno crescendo quotidianamente i cambi di destinazione tra la locazione abitativa e quella di breve durata e questo preoccupa. Le città si stanno trasformando da luoghi di aggregazione e vita delle comunità per tutti a delle Disneyland, dove le persone rimangono solo qualche giorno. L’esempio più preoccupante è quello di Venezia, senza più popolazione residente ma solo con turisti”, commenta Falotico.
E va considerato anche un ulteriore risvolto: “C’è un mercato degli affitti che va poco. Le famiglie non pagano. I proprietari di immobili si sentono più protetti ad affittare come bed&breakfast o affitti stagionali. Questa situazione economica ha spinto i proprietari stessi ad andare su un altro tipo di mercato, perché quello tradizionale non era abbastanza sicuro. Se hai un buon inquilino te lo devi tenere stretto, perché non sai mai chi ti capita dopo. Per questo registriamo la tendenza che porta sempre più proprietari a considerare modalità alternativa, affitti di più breve durata, per avere un introito sicuro”, spiega a TPI Angelo De Nicola, vicepresidente Uppi, Unione piccoli proprietari italiani.
Dello stesso parere è anche Daniele Barbieri, Segretario Generale del SUNIA, il sindacato degli inquilini e assegnatari. “Sono ormai anni che c’è una disparita tra la domanda e le condizioni dell’offerta. Le famiglie a basso reddito hanno difficoltà a trovare una casa e se la trovano, non riescono a pagare l’affitto, dal momento che i canoni non sono compatibili con i loro redditi. Non è un caso che siano aumentati gli sfratti per morosità. È indubbio che ci sia un aumento degli immobili utilizzati come B&B. In città più piccole come Firenze l’aumento supera di gran lunga il 100 per cento rispetto a 4-5 anni fa. Il fenomeno è meno rilevante in metropoli come Roma, dal momento che anche se tanti immobili vengono destinati a un uso turistico, il numero non incide troppo sul totale. Il problema è che in Italia non esiste un’analisi seria del territorio e non si considera con sufficiente attenzione il problema della casa. Un problema che invece esiste, e che sta assumendo dimensioni drammatiche”, ha spiegato Barbieri a TPI.
Oltre il 70 per cento degli inquilini spende più del 50 per cento del proprio reddito nell’affitto. Eurostat indica che il 10,7 per cento delle famiglie italiane nel 2016 ha incontrato difficoltà nei pagamenti di canoni e spese per l’abitazione. L’Istat ha censito 1.619.000 famiglie in povertà assoluta e 2.734.000 in povertà relativa, e per il Sicet l’88 per cento di queste vive in affitto. Le convalide di sfratto per morosità sono state lo scorso anno 55.000, con 158.000 richieste di esecuzione e 36.000 provvedimenti esecutivi.
“Tutta questa domanda si riversa sui concorsi per l’affitto di alloggi di edilizia residenziale pubblica, con 650.000 richieste ma con un tasso di assegnazione dell’1,5 per cento”, spiega Antonio Falotico.
Una lettura un po’ diversa del fenomeno la dà invece Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it: “Cinque anni fa il vento nel mercato immobiliare iniziava a cambiare. I canoni di affitto aumentavano, così come la domanda, mentre l’offerta non riusciva a stare al passo. Quello che abbiamo osservato è che è aumentata anche la domanda di coabitazione, ovvero camere in immobili condivisi. Se un tempo ciò riguardava prevalentemente gli studenti, adesso coinvolge anche i lavoratori, che sempre di più scelgono di condividere casa con dei coinquilini. Perché devo scegliere di vivere in un monolocale brutto e lontano dal centro quando posso vivere in un appartamento bello, condividendo le spese con un’altra persona a me affine?”. Così la domanda dei lavoratori si è sommata a quella degli studenti, fino a superarla, con il risultato che l’offerta non basta più”, spiega Giordano a TPI.
“È vero che stanno crescendo gli immobili destinati a uso turistico. Si tratta di un trend in crescita, ma al momento riguarda solo le città d’arte e le località di mare e montagna. Nelle altre città, come la stessa Milano, rimane più vantaggioso affittare ai lavoratori, preferibili agli studenti perché hanno più cura delle case, più affidabili delle famiglie perché presentano un minore rischio di morosità, e preferibili persino ai turisti perché meno esigenti. Si accontentano infatti di arredamenti meno ricercati e sono meno difficili da gestire, perché non necessitano di gestione e pulizia”, conclude Giordano.
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